‘n Saak wat onlangs in die Hoë Hof beslis is, wys hoe gevaarlik dit kan wees om jou buurman toe te laat om oor ‘n lang periode jou grond te gebruik, sonder dat daar ‘n formele gebruiksooreenkoms in plek is.
Die feite en die misplaaste grensdraad
In hierdie geval is die oorspronklike grensdraad tussen twee plase nie op die grens self nie, maar effens van koers daarvan af, opgerig. Presies waarom dit jare gelede so gedoen is, kon niemand meer tydens die voer van die hofsaak onthou of oproep nie. Dit het tot gevolg gehad dat plaas A deur die jare die gebruik van omtrent 1,9 hektaar van die grond van plaas B gehad het. ‘n Dispuut het aanvanklik tussen die eienaars ontstaan toe ‘n brandpad tussen die plase geskep moes word en later weer toe die eienaar van Plaas A die grensdraad wou vervang en herstel. Hierna het die eienaar van Plaas B die hof genader vir ‘n bevel om te verklaar dat die oorskrydingsgrond vanuit die staanspoor en nog steeds aan B behoort.
Ons regstelsel erken die beginsel van verkrygende verjaring. Enige persoon wat vir ‘n ononderbroke tydperk van dertig jaar in besit is van iemand anders se grond of bates kan volle eienaarskap daaroor verkry. Hierdie besit hoef ook nie “bona fide” oftewel in goeie trou te wees nie. Selfs besit in kwade trou (“male fide”) sal voldoende wees, solank as wat die besit -
Deurlopend en in die openbaar uitgeoefen was, en
Dit uitgeoefen was asof die besitter die eienaar daarvan was.
Die Hof moet besluit
Onthou hier het A by die hof aanspraak gemaak op ‘n gedeelte van B se geregistreerde grond. Die getuienis het aangedui dat A se eienaars en werknemers onder die indruk verkeer het dat die grond aan A behoort het en nie aan B nie; hulle het die grond dus openlik betree en benut soos wat hulle goedgedink het. Die hof bevind egter dat die optrede nie voldoende bewys daarvan was dat die grond in dispuut openlik toegeëien is nie. Die hof soek bewys in die vorm van duidelike handelinge en besit op ‘n gereelde basis wat daarop sou dui dat die besit oor ‘n periode van dertig jaar deurlopend en openlik uitgeoefen is.
Die deurslaggewende faktore wat teen die aanspraakmaker (A) getel het, was die volgende:–
Daar was geen getuienis dat die heining inderdaad deur A opgerig is nie. Daar was ook geen aanduiding dat die grond in dispuut in werklikheid benut of bewerk is nie (die grond was in wese onbenutte veld). Daar is wel aangetoon dat ‘n grondpad op ‘n klein gedeelte van die area ‘n draai gemaak het. Die hof bevind egter dat selfs voortdurende gebruik van die grondpad, nie besit van die area daarstel nie. Ten beste kan dit aanduidend wees van voortdurende gebruik en ‘n moontlike aanspraak op ‘n reg van weg oor die grond by wyse van verkrygende verjaring. B was dus suksesvol in hul aanspraak dat die grond strykdeur aan hulle behoort het; die hof het ook vir A beveel om sonder versuim enige omheining wat deur hulle opgerig is, te verwyder.
Wat leer mens hier uit?
‘n Tydperk van dertig jaar klink na ‘n baie lang tyd. In landbouterme, waar daar dikwels met opvolgende geslagte gewerk word, is dit egter nie ongewoon nie. Hierdie vervaldatum kan skielik op jou afkom. Dit is belangrik om in gedagte te hou dat hierdie periode van dertig jaar ook die tyd insluit waartydens die betrokke eiendom in vorige eienaars se besit was. Dit beteken dat selfs waar jy slegs ‘n jaar of twee die eienaar van grond is, jy steeds op risiko kan wees.
‘n Mens sou kon sê dat B hier ‘n noue ontkoming gehad het. Indien A die grond wel gebruik het en in hierdie dertig jaar vir landboudoeleindes aangewend het, was die kanse goed dat B inderdaad die grond kwyt was en dat dit aan A toegeken sou word.
Maak dus seker dat enige ooreenkoms tussen jou en jou bure waarin jy toestemming gee dat jou grond deur hulle gebruik word, behoorlik geboekstaaf word. Uit die voorgaande geval is dit ook duidelik dat jy spesifiek skriftelik met jou bure moet ooreenkom dat jou voortgesette eienaarskap van jou grond erken en gewaarborg moet word. Hier is baie op die spel – verkry dus professionele advies voordat jy jou grond op risiko plaas!
Indien u enige navrae het kontak asseblief vir Charl by charl@gtlaw.co.za or 028 2121060.
© DotNews, 2005-2012. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal or other professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.